ФинПромТорг



Сокращения нового предложения на рынке коммерческой недвижимости 2016-2018 гг.

Артикул: 4000552 - (Вводная часть обзора рынка)

По предварительным итогам в 2016 году доля складских помещений класса А составляет 96%, а класс B – 4 %, что приравнивается к 419 000 кв. Для рынка офисной недвижимости первая половина 2016 года находилась под влиянием трендов, сформированных в 2015 году: спрос на офисную недвижимость поддерживался крупными сделками, которые осуществлялись государственными структурами либо компаниями с государственным участием, зачастую носили нерыночный характер и были связаны с урегулированием долговых обязательств. В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости, как и в целом в стране, наблюдается явный дефицит позитивных прогнозов. Обзор опубликован groupmarketing.ru по отчетам ОАО Возрождение.

В 2016 году наблюдалось продолжение сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно на складском и офисном рынках, в то время как объёмы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими. Произошло сокращение доли свободных площадей в офисном сегменте за счет активности государственных органов и компаний, которые, воспользовавшись ситуацией, купили либо арендовали большие объёмы офисных площадей.

Ставки аренды на объекты коммерческой недвижимости прочно закрепились в рублевой зоне (за редким исключением), достигли дна и стабилизировались во всех сегментах. Объём сделок продлений действующих договоров аренды, а также пересмотр их условий сократились на треть. При этом с середины года ощущался рост активности по заключению новых сделок аренды на рыночных условиях.

По мнению старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, объём инвестиций в 2016 году увеличился на 29% и составил 4,5 млрд долл. (или около 300 млрд руб.). При этом на 40% этот объём был сформирован сделками, заключенными государственными структурами и госкомпаниями, в то время как в прошлом году таких сделок не было.

Российский капитал доминировал в 2016 году, составив 96% от всего объёма сделок. Доля иностранного капитала в объёме инвестиционных сделок сократилась до 4% с 15% в прошлом году. Тем не менее, мы видим высокую инвестиционную активность иностранных фондов уже представленных на российском рынке, а также дополнительный приток капитала. Знаковой сделкой с участием иностранного капитала стало приобретение арабским фондом Mubadala вместе с РФПИ складских зданий в двух проектах PNK Шереметьево и PNK Чехов 3.

PNK Парк Новая Рига

Осенью 2018 года в подмосковном PNK Парке Новая Рига началось возведение индустриального здания площадью 30 000 кв. м. В настоящее время смонтировано больше половины колонн, начался монтаж ферм. Контур корпуса закроют в феврале 2019 года. PNK Парк Новая Рига находится в 20 км от МКАД по Новорижскому шоссе, первое здание и все объекты инфраструктуры, по планам девелопера, должны быть готовы во втором квартале 2019 года.

Разница в ценовых ожиданиях

Количество рыночных инвестиционных сделок по-прежнему ограничено значительной разницей в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которая сдерживает закрытие сделок. В 2016 году вакантность складов составляет 8,2%, что составляет 921 000 квадратных метров площади. Данный показатель является сниженным из-за превышения спроса над существующими предложениями. Причём, он понизился на 0,8 п.п. с начала года.

По предварительным итогам в 2016 году доля складских помещений класса А составляет 96%, а класс B – 4 %, что приравнивается к 419 000 кв. м и 17 000 кв. м площади. В настоящий момент девелоперы пытаются вывести на рынок наиболее качественные и конкурентоспособные склады.

В Подмосковье с самого начала года было арендовано складских объектов в объёме 1,1 млн кв. м. Это на 15% меньше в сравнении с 2015 годом (1,3 млн. кв. м), что приравнивается к 200 000 кв. м площади. Самой привлекательной для аренды остаётся южная часть московского региона. На Юге реализовано 47% сделок от общего объема, что эквивалентно 466 000 кв. м площади. На юго-востоке доля арендуемых складов составила 20% (195 000 кв. м), а на юго-западном направлении – 10% (101 000 кв. м). Север Подмосковья отличает такой показатель аренды - 15% (143 000 кв. м). Наименьший спрос складов наблюдается на западной и восточной линиях – всего лишь 1% от общего объема на каждое направление.

Стоимость аренды в Московской области c начала года остается стабильной. Арендная ставка в рублях не меняется уже 7 кварталов подряд. Такой момент свидетельствует о том, что ценовое дно уже достигнуто. Средневзвешенные ставки аренды складов (класс А) составляют 3 900 рублей за квадратный метр площади в год (triple net). Для объектов класса В ставка равняется 3 600 рублей за квадратный метр в год.

Для рынка офисной недвижимости первая половина 2016 года находилась под влиянием трендов, сформированных в 2015 году: спрос на офисную недвижимость поддерживался крупными сделками, которые осуществлялись государственными структурами либо компаниями с государственным участием, зачастую носили нерыночный характер и были связаны с урегулированием долговых обязательств. К числу таких транзакций относится переход Башни Евразия к ВТБ, БЦ Президент Плаза – Сбербанку.

БЦ Президент Плаза

Расположенный в 2 минутах ходьбы от метро Кутузовская бизнес-центр Президент Плаза обеспечит вашим сотрудникам комфортные условия труда. Неподалеку от офисного центра находятся транспортные развязки магистралей - Кутузовский проспект, Третье Транспортное Кольцо, что позволит вашим сотрудникам и клиентам эффективно использовать свое время.

Бизнес-центр относится к офисным зданиям класса А и полностью соответствует высочайшим международным стандартам. Если говорить о площади офисного комплекса Президент Плаза, то она составляет более 193600 кв. м, что автоматически делает его одним из самых больших зданий в Москве. Будучи 17-этажным зданием, объект считается не слишком высоким сооружением. Деловой комплекс имеет собственный подземный паркинг, где имеется возможность арендовать машиноместа.

Башня Евразия

Деловой центр Евразия – стильное, лаконичное современное здание, с довольно простым, но от того еще более эффектным визуальным решением. Когда вокруг все пытаются так или иначе выделиться, четкие формы Евразии определенно привлекают к себе внимание. Swanke Hayden Connell Architects (SHCA) – архитектурная компания, имеющая отличную репутацию на международном рынке, неоднократный лауреат и победитель конкурсов по архитектуре и проектированию. Компания была создана в 1906 году в Нью-Йорке, а 30 лет назад открылось европейское представительство со штаб-квартирой в Лондоне.

Стабильность вакансии на рынке офисной недвижимости

Со второй половины 2016 года индикаторы состояния спроса на коммерческую недвижимость улучшились – наметилась тенденция на увеличение объёма новых сделок, заключаемых на рыночных условиях. Также позитивным и знаковым моментом для рынка офисной недвижимости в 2016 году стало снижение уровня вакантных площадей. Наиболее ощутимо доля свободных помещений снизилась в сегменте офисов класса А: в конце 2015 года вакансия здесь составляла 26%, в конце этого года, по оценкам аналитиков, она снизится до 19,8%.

В 2017 году эксперты прогнозируют стабильность вакансии в этом классе, поскольку к вводу в эксплуатацию планируется ряд крупных бизнес-центров. В классе В возможно более существенное снижение доли свободных площадей – с 15,2% на конец 2016 года до 14% в 2017 году.

Согласно оценкам CBRE, объём ввода новых площадей по итогам 2016 года составит 355 000 кв. м, что в два раза ниже прошлогоднего показателя. В 2017 году, согласно заявленным анонсам, будет введено 440 000 кв. м нового офисного предложения. Примечательно, что основной объём придется на Москва-Сити (210 000 кв. м) и Центральный деловой район столицы (100 000 кв. м). Ограниченный ввод новых качественных объектов способствует дальнейшему вымыванию качественного продукта с рынка для крупных пользователей.

Ставки аренды офисной недвижимости стабильны, и на конец 2016 года находятся в следующих диапазонах: для класса А Прайм - $800 – 900 за кв. м в год, для класса А – 18 000 – 35 000 руб. за кв. м в год, для класса В – 13 000 – 28 000 руб. за кв. м в год (все ставки приведены без учета операционных расходов и НДС).

В 2017 году номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в рублях, и при постепенной нормализации внешнего фона возможен рост ставок в рублевом выражении на 5-10%. В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости, как и в целом в стране, наблюдается явный дефицит позитивных прогнозов. С большой долей вероятности, ставки аренды и цены продажи коммерческой недвижимости во всех сегментах рынка в рублевом эквиваленте будут снижаться либо, при отсутствии серьезных ухудшений экономической конъюнктуры, останутся на прежнем уровне.

Помочь рынку мог бы, прежде всего, рост мировых цен на черное золото и снятие санкций, как ни грустно это звучит, но его в обозримом будущем скорее всего не предвидится. Поэтому все те негативные тенденции, которые наблюдались в 2016 году, в том числе сокращение числа новых проектов и рост уровня вакансии в объектах всех категорий, продолжат усиливаться.

Таким образом, каких-то кардинальных изменений, тем более со знаком плюс, ждать не приходится. Впрочем, антикризисные проекты есть, они сейчас реализуются и тем самым подтверждается, что рынок жив, и рождаются новые инвестиционная идеи. По оценкам ОАО Возрождение вероятность наступления каждого из указанных событий (возникновения факторов) достаточно высокая.

Третье место в рейтинге важности факторов занимает состояние помещений, сдаваемых в аренду, а также возможность использования их для различных целей. Помещения, не требующие капитального ремонта и вложения значительных средств на текущий ремонт, а также приспосабливаемые для ведения различных видов предпринимательской деятельности пользуются большим спросом и, соответственно, увеличивают конкурентоспособность арендодателя. В настоящее время по этому показателю ОАО Возрождение не отстает от своих конкурентов, так как ОАО Возрождение осуществляется реконструкция и техническое переоснащение помещений, предполагаемых к сдаче в аренду, а также их ремонт.


Дата публикации: 29-12-2018г.
Автор обзора: ФинПромТорг (Москва)
WEB: groupmarketing.ru


Актуальные обзоры. Исследования рынка.

  • Стандарт 4G LTE. 5G – ускоритель мобильного интернета. Обзор рынка по стандартам связи.
  • Офисная металлическая мебель. Меры государственной политики. Производство. Импорт.
  • Сжиженный природный газ – СПГ. Транспортировка. Прогнозы. Обзор глобального рынка СПГ.
  • Остановка на выборе. Какой смартфон: LG, Honor, Huawei Mate, HTC, OnePlus. В рейтинге ТОП есть недорогой смартфон за 15000.
  • Стиральные машины. Рынок бытовой техники. Прогнозы. Маркетинговые исследования.

    Стиральная Samsung. Цены розничные.

    Объем рынка стиральных машин России по итогу 2018 г. составил более 3,5 млн. штук (расчеты аналитического бюро groupmarketing.ru). В денежном выражении за 2018 г. объем рынка равен примерно 84 млрд. рублей. В количественном выражении объем по этому сегменту рынка бытовой техники из года в год увеличивается. Такая тенденция является стабильной и будет сохраняться до 24-го года. Средний прирост российского рынка стиральных машин в количественном выражении до 2024 года будет составлять около 8% в год.

    Глобальный рынок стиральных машины в 2016 году оценивался в 36,6 млрд. долларов США. По прогнозам к 2023 году рынок достигнет 53,2 млрд. долларов, - согласно отчету, опубликованному Allied. Следует отметить, что сегмент рынка стиральных машин в структуре рынка бытовой техники занимает около 10%. Сегментация рынка стиральных машин.

    Предложения. Маркетплейсы.


    Стандарт 4G LTE. 5G – ускоритель мобильного интернета. Обзор рынка по стандартам связи.

    4G LTE. Цены розничные.

    Ожидается, что к концу 2025 года рынок связи в стандарте 5G превысит по объему значение в 700 млрд. долларов США. По разным оценкам мировой рынок LTE, как прогнозируется, в одном случае составит около 1 трлн. долларов к 2020 году, по другим же расчетам глобальная рыночная стоимость 4G LTE в ближайшей перспективе достигнет примерно 322 млрд. долларов США.

    Предложения. Маркетплейсы.


    Офисная металлическая мебель. Меры государственной политики. Производство. Импорт.

    Стул офисный. Цены розничные.

    Вводимые государством запреты на покупку мебели импортного производства, скорее всего, не снижают объемы импорта, а скорее всего, подстегивают его. В этой связи, прогнозируется, что темпы роста российского производства мебели не будут такими высокими, как это было до 2018 года. Ежегодное увеличение объема производства до 2018 года было на уровне 8% в год, а до 2024 года по расчетам аналитического бюро groupmarketing.ru прирост будет и того скромнее – около 4-х процентов в год.

    Предложения. Маркетплейсы.


    Сжиженный природный газ – СПГ. Транспортировка. Прогнозы. Обзор глобального рынка СПГ.

    Баллон 949-73. Цены розничные.

    Аналитики прогнозируют, что доля СПГ на мировом газовом рынке вырастет до 70%. Ожидается удвоение потребления газа в следующем десятилетии. Доля СПГ в структуре мировой торговли вырастет более чем в 2 раза. Рост объемов спроса на трубопроводный газ составит 15-20%. Аналитики groupmarketing.ru прогнозируют, что российские объемы производства СПГ в 2024 году составят примерно 12,4 млн. тонн. Темпы прироста объемов производства по сжижению газа в России будут сокращаться.

    Предложения. Маркетплейсы.


    Остановка на выборе. Какой смартфон: LG, Honor, Huawei Mate, HTC, OnePlus. В рейтинге ТОП есть недорогой смартфон за 15000.

    Honor 9. Цены розничные.

    Настоящий обзор аналитического бюро groupmarketing.ru является второй серией маркетингового исследования на тему о самых популярных смартфонах, которые запредельно переоценены на рынке в стоимостном выражении. Этот обзор включает в себя вторую группу ТОПовых мобильников, которые занимают места с 6-го по 11-ое в рейтинге самых переоцененных смартфонов.

    Предложения. Маркетплейсы.