Тезисный подход к анализу рынка жилой недвижимости в России (выводы – прогнозы 2018-19)

https://groupmarketing.ru/logotype/IMG_SIZE.php?token=c8e9d53ad3634911022a3ae9b72f10ec&ID_PNG=2000098&kartinka_png=https%3A%2F%2Fgroupmarketing.ru%2FKartinkaObzor%2Fgroupmarketing.ru%2F2000592.png&size_png=250

Для большинства субъектов РФ максимальные цены на жилую недвижимость остались в прошлом, их наибольшие значения пришлись на 2014-2015 годы. При этом для многих регионов рынок первичной недвижимости не только не упал, но и даже где-то подрос. Что касается падения, то наибольшее снижение стоимости кв. метра наблюдается в сегменте улучшенных квартир, затем, как менее пострадавшие от снижения цен, идут квартиры среднего качества, два вышеперечисленных сегмента являются наиболее емкими, а элитные квартиры в большинстве случаев динамика падения и вовсе не затронула.

Подробнее о текущей ситуации на рынке жилья и предположения о стоимости жилой недвижимости на 2018 – 2019 годы в тезисном изложении вопроса:

Тезис Первый, касающийся прогнозов стоимости квадратного метра для большей части российских регионов: Первичный рынок жилья будет с опозданием следовать за динамикой вторичного рынка (см.динамику вторичного рынка). Ввод нового жилья неспособен оказать какого-либо существенного влияния в целом на рынок недвижимости, по крайней мере, в ближайшей перспективе.

Помимо вышесказанного, сформулируем Тезис Второй: Замечена такая тенденция, которую можно описать так, что если из-за снижения спроса рынок недвижимости проседает, то сразу же замедляются темпы строительства, тем более это выражено в регионах, имеющих наихудшие показатели по качеству жизни. Описанное замечание не является явным и требует дополнительной проверки. Но есть такие регионы, в которых качество жизни находится на низком уровне, а соответственно и цены на жилье там тоже минимальные, более того, они на столько минимальные, что падать ниже им просто уже некуда.

Равновесное значение цены на недвижимость в России составляет 40 тыс. рублей (по оценкам специалистов groupmarketing.ru), что ниже средней цены по России на 20% (по расчетам Росстата на 2 кв. 2017 г. средняя цена 52757 руб.).

Тезис Третий: Аналитики groupmarketing.ru сопоставили цены на жилую недвижимость с качеством жизни российских регионов. Для максимального количества субъектов РФ качество жизни находится на уровне минус (-50) баллов по шкале ранжирования качества жизни в регионах России, что соответствует средней цене на недвижимость в этих регионах на уровне 40 тыс. рублей за метр квадратный.

Тезис Четвертый: Для прогноза стоимости цен на недвижимость оптимально было бы еще оценивать цены, которые существуют для домов на этапе строительства. Динамика цен на такое жилье очень хорошо бы способствовала прогнозированию цен на будущие периоды 2018-2019 годы. Специалисты groupmarketing.ru убеждены в том, что цены на жилье на этапе строительства – это один из опережающих индикаторов для рынка недвижимости в целом.

Самые неоправданно переоцененные регионы, независимо от качества жизни, попадающие в ценовой сегмент более 70 тыс. рублей за метр: Москва, Санкт-Петербург, Сахалинская область, Республика Саха (Якутия), Ненецкий автономный округ, Приморский край. Три последних субъекта из этого списка вообще имеют показатели по качеству жизни ниже нуля, не говоря уж о Приморском крае, у которого данный показатель составляет (-62). Еще можно добавить и про Москву, в которой средняя цена составляет 175 тыс. рублей за метр (вторичное жилье). Сравнивая Москву с Россией, московская цена находится более чем за пределом восприятия. График цен на жилье по Москве в среднем на все типы квартир (Вторичный сегмент) по состоянию на 2-ой квартал 2017:

Коль уж идет разговор о Москве, то в соответствии с данными Росстата по Москве цены на вторичном рынке значительно выше, нежели чем на первичном. Если не считать информацию Росстата ошибкой, то такое соотношение, безусловно, действует в пользу динамики снижения цен на недвижимость в Москве на 2018 - 2019 годы. График цен на жилье по Москве в среднем на все типы квартир (первичный сегмент) по состоянию на 2-ой квартал 2017:

Ниже мы приводим таблицу, которая наглядно демонстрирует, в каких ценовых сегментах (это вторичный рынок, все типы квартир), сколько сосредоточено регионов по России:

Ценовой сегмент, тыс. руб. кв.м
Количество субъектов
35000
13
40000
29
45000
11
50000
11
55000
7
60000
5
65000
2

График: Зависимость количества субъектов РФ от стоимости кв. метра в среднем на все типы квартир в сегменте вторичного рынка жилья (2-ой квартал 2017 г.):

Из таблицы и из графика отчетливо видно, что основная масса субъектов сосредоточена в промежутке 35 – 65 тыс. рублей, все остальные субъекты можно даже назвать вне рынка. Если вспомнить Закон Парето, в котором используется принцип 20% на 80%, то в нашем варианте критическая точка будет находиться на уровне 50-55 тыс. рублей за кв. метр. Мы со своей стороны еще усугубим условие задачи, возьмем не 80%, а все 90%. Тогда получится, что для 90% регионов России цены на недвижимость будут лежать в области 35 – 60 тыс. рублей за кв. метр. Таким образом, для 90% регионов в России средняя стоимость жилья за квадратный метр примерно будет равна 47.5 тыс. рублей, эту цену мы и будем учитывать в качестве базисного показателя для составления прогнозов.

Безусловно, цена в 175 тыс. рублей за кв.метр жилой недвижимости по Москве (при условии маленькой инфляции) бесконечно держаться не должна, так как в стране с единой политической системой и экономикой рано или поздно произойдет перераспределение цен на жилье по направлению к некоему среднему значению, которое, исходя из текущей ситуации, предположительно, будет стремиться к цене 50-55 тыс. рублей за кв.метр, то есть там где цены дешевые они будут расти (при условии удовлетворительного качества жизни в регионе), а где цены неоправданно высоки, то они будут снижаться относительно среднего уровня по стране. Но если качество жизни в том или ином регионе со временем будет снижаться, то не о каком росте цен можно не не думать.

Что может спровоцировать движение в ценах? Один из факторов – это рост инфляции. Кроме этого, достаточно только будет пересмотреть источники пополнения бюджета Москвы или Санкт-Петербурга и ситуация для этих городов тут же изменится не в лучшую сторону. С одной стороны средние цены на недвижимость в Москве должны быть ниже на 30-35%, но с другой, во-первых, в Москве крайне небольшой ввод нового жилья, во-вторых, очень плохая обеспеченность жильем по количеству кв. метров на человека – это всего 19 метров на человека (в среднем по России этот показатель значительно выше). Учитывая вышесказанное, для Москвы особенно сложно строить прогнозы по ценам, но мы вывели прогнозные значения не только для Москвы, но и для каждого из субъектов России с прицелом на ближайшие год – полтора (кроме Крыма и Севастополя), см ниже.

Методика расчета объективных цен на жилье для субъектов РФ

Во-первых, к расчету объективных цен был применен рейтинг качества жизни в регионах, так в зависимости от положения в рейтинге по качеству жизни к регионам были применены соответствующие коэффициенты, которые ранжируются по шкале от 0.82 до 1.25, для Иркутска и для Москвы, соответственно.

Берем сначала среднюю цену по России, которая является средней для 90% субъектов РФ, конечно же в эти 90% не входят: Москва, Петербург, Приморский край, Якутия, Сахалин и Ненецкий АО, так по итогу 2 квартала 2017 г., учитывая наши методики расчетов она составляет 47 500 рублей. Эту цену теперь пересчитываем с поправкой на указанный выше коэффициент, описывающий качество жизни региона. Таким образом, получаем некую цену, абстрактно характеризующую только лишь качество жизни в регионе, например, для Москвы такая цена должна быть 59.4 тыс. рублей, так как в Москве качество жизни на самом высоком уровне по сравнению с другими субъектами.

Но при этом никак нельзя не учитывать текущую рыночную конъюнктуру, поэтому, чтобы картина была более-менее реалистичной, необходимо рассчитывать средний показатель. Так для Москвы объективной ценой с учетом поправки на рыночную ситуацию и в зависимости от качества жизни должна быть цена на уровне 117.5 тыс. рублей за метр в среднем по всем типам квартир вместо существующих 175 тыс.рублей.

Дата публикации: 11-10-2017г.

Прочие статьи:
  • Все регионы России - Цены на жилую недвижимость
  • Тезисный подход к анализу рынка жилой недвижимости в России (выводы – прогнозы 2018-19)
  • Комплексный подход в изучении отраслевых рынков
  • За какими трендами надо следить на рынке недвижимости для прогнозирования цен
  • Заявка на маркетинговые исследования
  • Курс обучения о значении маркетинговых исследований в бизнесе
  • По цене-качеству для BMW F10 лидируют тормозные колодки TRW
  • Новый NISSAN QASHQAI - новая эра в новом дизайне!
  • Ремень помпы Mazda CX-5 и ГРМ Mazda CX-7 и все прочее по подвеске
  • Колодки тормозные и их аналоги: Результаты тестов (РМС, Bosch, Hi-Q, TRW) на износостойкость
  • Южнокорейского производителя радуют: Сцепление Hyundai Accent (корзина, диск и выжимной подшипник)
  • Если пробег на Ford Focus перевал за 80 тыс. оцените состояние бензонасоса - для замены можно купить VDO, AIRTEX или BOSCH
  • Ярославская область - рост (снижение) цен на недвижимость
  • Последние новости недвижимости России в Ямало-Ненецком АО
  • Чувашская Республика - прогноз цен на жилье
  • Чеченская Республика - стоимость жилья
  • Средние цены на квартиры в Челябинской области
  • Ханты-Мансийский авт. округ-Югра - стоимость квадратного метра жилья
  • Обзоры по разделам

    Авторынок
    Алкогольная продукция
    Банковские услуги
    Детские товары
    Косметика и парфюмерия
    Лекарства
    Медицинские услуги
    Недвижимость
    Образование
    Общественное питание
    Одежда и обувь
    Продукты питания
    Промышленные рынки
    Рекламный рынок
    Рынок труда
    Связь
    Страхование
    Стройматериалы
    Товары для дома
    Торговля
    Туризм
    Электроника
    Прочее

    Бизнес-Новости

    Bookchain: от итальянских сказок до Бережливого производства

    Картина смотрит на людей: Christiersquo;s снял зрителей перед Спасителем мира

    Чиновникам добавят ценности

    На мусорной волне

    ВТБ поставили на продажу

    Американский ученый рассказал о травле за мнение, что Россия - не враг

    Владельца iPhone можно встретить в бакалее в среду вечером

    В Кирове студенты придумали как избавить регион от борщевика

    Серена Уильямс вышла замуж на бизнесмена армянского происхождения

    Кандидаты от непарламентских партий удивили Нижний Новгород

    Кандидаты от непарламентских партий удивили Нижний Новгород

    Путин встретится с президентом Чехии в Сочи 21 ноября

    Вторая международная выставка-форум Экотех откроется в Москве 12 декабря

    Генералу ФСО, отвечавшему за юг России, дали 10 лет

    Джанет Джексон намекнула, что муж ее избивал

    Аэрофлот признан лучшим по форме и по содержанию

    Что посмотреть в выходные: 3 главных сериала

    Самый лучший миф

    Безумное ралли: биткоин побил все рекорды

    СМИ: в райском досье нашли средства фирмы мужа Терезы Мэй