+
Главная       Обзоры       Бизнес       Статьи       Контакты      

Тезисный подход к анализу рынка жилой недвижимости в России (выводы – прогнозы 2018-19)

https://groupmarketing.ru/KartinkaObzor/groupmarketing.ru/2000592.png

Для большинства субъектов РФ максимальные цены на жилую недвижимость остались в прошлом, их наибольшие значения пришлись на 2014-2015 годы. При этом для многих регионов рынок первичной недвижимости не только не упал, но и даже где-то подрос. Что касается падения, то наибольшее снижение стоимости кв. метра наблюдается в сегменте улучшенных квартир, затем, как менее пострадавшие от снижения цен, идут квартиры среднего качества, два вышеперечисленных сегмента являются наиболее емкими, а элитные квартиры в большинстве случаев динамика падения и вовсе не затронула.

Подробнее о текущей ситуации на рынке жилья и предположения о стоимости жилой недвижимости на 2018 – 2019 годы в тезисном изложении вопроса:

Тезис Первый, касающийся прогнозов стоимости квадратного метра для большей части российских регионов: Первичный рынок жилья будет с опозданием следовать за динамикой вторичного рынка (см.динамику вторичного рынка). Ввод нового жилья неспособен оказать какого-либо существенного влияния в целом на рынок недвижимости, по крайней мере, в ближайшей перспективе.

Помимо вышесказанного, сформулируем Тезис Второй: Замечена такая тенденция, которую можно описать так, что если из-за снижения спроса рынок недвижимости проседает, то сразу же замедляются темпы строительства, тем более это выражено в регионах, имеющих наихудшие показатели по качеству жизни. Описанное замечание не является явным и требует дополнительной проверки. Но есть такие регионы, в которых качество жизни находится на низком уровне, а соответственно и цены на жилье там тоже минимальные, более того, они на столько минимальные, что падать ниже им просто уже некуда.

Равновесное значение цены на недвижимость в России составляет 40 тыс. рублей (по оценкам специалистов groupmarketing.ru), что ниже средней цены по России на 20% (по расчетам Росстата на 2 кв. 2017 г. средняя цена 52757 руб.).

Тезис Третий: Аналитики groupmarketing.ru сопоставили цены на жилую недвижимость с качеством жизни российских регионов. Для максимального количества субъектов РФ качество жизни находится на уровне минус (-50) баллов по шкале ранжирования качества жизни в регионах России, что соответствует средней цене на недвижимость в этих регионах на уровне 40 тыс. рублей за метр квадратный.

Тезис Четвертый: Для прогноза стоимости цен на недвижимость оптимально было бы еще оценивать цены, которые существуют для домов на этапе строительства. Динамика цен на такое жилье очень хорошо бы способствовала прогнозированию цен на будущие периоды 2018-2019 годы. Специалисты groupmarketing.ru убеждены в том, что цены на жилье на этапе строительства – это один из опережающих индикаторов для рынка недвижимости в целом.

Самые неоправданно переоцененные регионы, независимо от качества жизни, попадающие в ценовой сегмент более 70 тыс. рублей за метр: Москва, Санкт-Петербург, Сахалинская область, Республика Саха (Якутия), Ненецкий автономный округ, Приморский край. Три последних субъекта из этого списка вообще имеют показатели по качеству жизни ниже нуля, не говоря уж о Приморском крае, у которого данный показатель составляет (-62). Еще можно добавить и про Москву, в которой средняя цена составляет 175 тыс. рублей за метр (вторичное жилье). Сравнивая Москву с Россией, московская цена находится более чем за пределом восприятия. График цен на жилье по Москве в среднем на все типы квартир (Вторичный сегмент) по состоянию на 2-ой квартал 2017:

Коль уж идет разговор о Москве, то в соответствии с данными Росстата по Москве цены на вторичном рынке значительно выше, нежели чем на первичном. Если не считать информацию Росстата ошибкой, то такое соотношение, безусловно, действует в пользу динамики снижения цен на недвижимость в Москве на 2018 - 2019 годы. График цен на жилье по Москве в среднем на все типы квартир (первичный сегмент) по состоянию на 2-ой квартал 2017:

Ниже мы приводим таблицу, которая наглядно демонстрирует, в каких ценовых сегментах (это вторичный рынок, все типы квартир), сколько сосредоточено регионов по России:

Ценовой сегмент, тыс. руб. кв.м
Количество субъектов
35000
13
40000
29
45000
11
50000
11
55000
7
60000
5
65000
2

График: Зависимость количества субъектов РФ от стоимости кв. метра в среднем на все типы квартир в сегменте вторичного рынка жилья (2-ой квартал 2017 г.):

Из таблицы и из графика отчетливо видно, что основная масса субъектов сосредоточена в промежутке 35 – 65 тыс. рублей, все остальные субъекты можно даже назвать вне рынка. Если вспомнить Закон Парето, в котором используется принцип 20% на 80%, то в нашем варианте критическая точка будет находиться на уровне 50-55 тыс. рублей за кв. метр. Мы со своей стороны еще усугубим условие задачи, возьмем не 80%, а все 90%. Тогда получится, что для 90% регионов России цены на недвижимость будут лежать в области 35 – 60 тыс. рублей за кв. метр. Таким образом, для 90% регионов в России средняя стоимость жилья за квадратный метр примерно будет равна 47.5 тыс. рублей, эту цену мы и будем учитывать в качестве базисного показателя для составления прогнозов.

Безусловно, цена в 175 тыс. рублей за кв.метр жилой недвижимости по Москве (при условии маленькой инфляции) бесконечно держаться не должна, так как в стране с единой политической системой и экономикой рано или поздно произойдет перераспределение цен на жилье по направлению к некоему среднему значению, которое, исходя из текущей ситуации, предположительно, будет стремиться к цене 50-55 тыс. рублей за кв.метр, то есть там где цены дешевые они будут расти (при условии удовлетворительного качества жизни в регионе), а где цены неоправданно высоки, то они будут снижаться относительно среднего уровня по стране. Но если качество жизни в том или ином регионе со временем будет снижаться, то не о каком росте цен можно не не думать.

Что может спровоцировать движение в ценах? Один из факторов – это рост инфляции. Кроме этого, достаточно только будет пересмотреть источники пополнения бюджета Москвы или Санкт-Петербурга и ситуация для этих городов тут же изменится не в лучшую сторону. С одной стороны средние цены на недвижимость в Москве должны быть ниже на 30-35%, но с другой, во-первых, в Москве крайне небольшой ввод нового жилья, во-вторых, очень плохая обеспеченность жильем по количеству кв. метров на человека – это всего 19 метров на человека (в среднем по России этот показатель значительно выше). Учитывая вышесказанное, для Москвы особенно сложно строить прогнозы по ценам, но мы вывели прогнозные значения не только для Москвы, но и для каждого из субъектов России с прицелом на ближайшие год – полтора (кроме Крыма и Севастополя), см ниже.

Методика расчета объективных цен на жилье для субъектов РФ

Во-первых, к расчету объективных цен был применен рейтинг качества жизни в регионах, так в зависимости от положения в рейтинге по качеству жизни к регионам были применены соответствующие коэффициенты, которые ранжируются по шкале от 0.82 до 1.25, для Иркутска и для Москвы, соответственно.

Берем сначала среднюю цену по России, которая является средней для 90% субъектов РФ, конечно же в эти 90% не входят: Москва, Петербург, Приморский край, Якутия, Сахалин и Ненецкий АО, так по итогу 2 квартала 2017 г., учитывая наши методики расчетов она составляет 47 500 рублей. Эту цену теперь пересчитываем с поправкой на указанный выше коэффициент, описывающий качество жизни региона. Таким образом, получаем некую цену, абстрактно характеризующую только лишь качество жизни в регионе, например, для Москвы такая цена должна быть 59.4 тыс. рублей, так как в Москве качество жизни на самом высоком уровне по сравнению с другими субъектами.

Но при этом никак нельзя не учитывать текущую рыночную конъюнктуру, поэтому, чтобы картина была более-менее реалистичной, необходимо рассчитывать средний показатель. Так для Москвы объективной ценой с учетом поправки на рыночную ситуацию и в зависимости от качества жизни должна быть цена на уровне 117.5 тыс. рублей за метр в среднем по всем типам квартир вместо существующих 175 тыс.рублей.

Дата публикации: 11-10-2017г.

Актуальные обзоры. Исследования рынка.

  • Остановка на выборе. Какой смартфон: LG, Honor, Huawei Mate, HTC, OnePlus. В рейтинге ТОП есть недорогой смартфон за 15000.
  • Исследования рынка ювелирных изделий. Кольца золотые. Цены растут. Обзор рынка.
  • Стильные мужские вещи, которые сводят с ума женщин. Обзор рынка мужской одежды.
  • Рынок бытовых холодильников. Тенденции. Инверторные компрессоры. Интеллектуальные холодильники.
  • Стекло листовое. Окна пластиковые ПВХ. Деревянные окна. Обзор глобального и российского рынков светопрозрачных изделий.

    Остекление. Цены розничные.

    Более 60% всего объема производства листового термополированного стекла в России уходит на производство из него стеклопакетов, которые, в свою очередь, используют для изготовления различных видов оконных и дверных конструкций. К таковым конструкциям, например, можно отнести следующие изделия: пластиковые окна с применением профилей ПВХ; окна деревянные, где в качестве каркаса могут быть использованы различные породы дерева: сосна, лиственница, бук или ясень. Обзор подготовлен аналитическим бюро groupmarketing.ru, читайте подробнее коммерческую версию обзора.

    Мировой рынок листового стекла, включая объемы потребления отраслей производства транспорта, рядом экспертов оценивается более чем в 100 млрд. долларов по итогу 2018 года. И как ожидается, рынок листового стекла в течение 5-6 лет достигнет значения 150 млрд. долларов. Ожидается, что повышенные свойства теплоизоляции и звукоизоляции в оконных блоках будут стимулировать спрос в сегментах оконных изделий и листового стекла.Развитие рынка листового термополированного стекла напрямую зависит от того спроса, который формируется на рынке окон и дверей.

    Подбор. Агрегаторы.


    Остановка на выборе. Какой смартфон: LG, Honor, Huawei Mate, HTC, OnePlus. В рейтинге ТОП есть недорогой смартфон за 15000.

    OnePlus 5T. Цены розничные.

    Настоящий обзор аналитического бюро groupmarketing.ru является второй серией маркетингового исследования на тему о самых популярных смартфонах, которые запредельно переоценены на рынке в стоимостном выражении. Этот обзор включает в себя вторую группу ТОПовых мобильников, которые занимают места с 6-го по 11-ое в рейтинге самых переоцененных смартфонов.

    Подбор. Агрегаторы.


    Исследования рынка ювелирных изделий. Кольца золотые. Цены растут. Обзор рынка.

    Кольцо золотое. Цены розничные.

    В ближайшее время удовлетворение покупательского спроса на ювелирные украшения будет полностью зависеть от российской ювелирной промышленности. По оценкам аналитиков groupmarketing.ru объем розничной торговли в России ювелирными изделиями из драгоценных металлов и камней составил сумму 3900-4000 млн.долларов, но при этом по оценкам других экспертов.

    Подбор. Агрегаторы.


    Стильные мужские вещи, которые сводят с ума женщин. Обзор рынка мужской одежды.

    Пальто_мужское. Цены розничные.

    С детства нас учат не оценивать книгу по обложке, но наше первое впечатление о ком-то обычно всегда основано на его внешности. И хотя широко распространено мнение, что женщины любят своими ушами, чувство стиля у мужчин все еще может производить сильное впечатление на них, о чем говорят результаты многих исследований.

    Подбор. Агрегаторы.


    Рынок бытовых холодильников. Тенденции. Инверторные компрессоры. Интеллектуальные холодильники.

    Холодильник_Samsung. Цены розничные.

    Современные технологии внедряются повсюду, они проникают в каждый аспект повседневной жизни человека. Если речь заходит о домашнем холодильнике, то сегодня это другое понимание вопроса по сравнению с тем, что было 20-30 лет тому назад. Сегодня покупатель выбирает холодильник не только для того, чтобы заморозить свою еду, покупатель еще желает соответствовать кухонному декору, и чтобы оборудование обладало самыми современными пользовательскими функциями.

    Подбор. Агрегаторы.


    *Примечание: Если в контексте информационного материала, опубликованного на интернет сайте groupmarketing.ru, не указывается, что это коммерческая версия обзора (коммерческий обзор), то такой материал распространяется на бесплатной основе. Для коммерческих обзоров стоимость указана при переходе по ссылке см.подробнее. Все коммерческие обзоры распространяются на условиях оплаты в безналичной форме. За более подробной информацией необходимо обращаться по контактным данным, которые указаны здесь.

    Покупаем окна бу по выгодным ценам. Новый бизнес проект на рынке пластиковых окон из материала ПВХ.

    За последние 5 лет цены на автозапчасти увеличились более чем на 40%, согласно маркетинговым исследованиям рынка автозапчастей.

    О том, какой вред способна причинить рынку недвижимости льготная ипотека. В московской области сегодня продается жилья примерно 31% от того, что вводится в эксплуатацию.

    Профилем деятельности консалтинговых компаний являются области от архитектуры, инженерии до консультирования в секторе финансов и IT-индустрии.

    Чтобы продавать товары и услуги с максимальной эффективностью... Рынок маркетинговых исследований, тенденции и анализ конкурентной среды.